存量房貸下調政策已出但多家銀行未收到任何通知，房地產行業大力度救市可能性不大

原標題：存量房貸下調政策已出但多家銀行未收到任何通知，房地產行業大力度救市可能性不大

　　優財網7月20日報，隨著新增房貸利率的不斷下調，市場上有關存量房貸利率下調的呼聲也很高，特別是前幾年在房貸利率高點買房的購房者，希望新舊房貸利率“懸殊”這一客觀事實能夠得到重視。央行鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或新發放貸款置換存量貸款。

　　近日，工行存量房貸客戶只要兩年內沒有拖欠還款等不良記錄，均可向貸款經辦行申請重新簽署房貸合同，房貸利率按最新放款利率執行。中國銀行等多家銀行進行咨詢，受訪銀行的客服人員均表示目前尚未收到任何有關存量房貸利率下調的通知。

　　7月14日，央行貨幣政策司按照市場化、法制化原則，央行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外，提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

　　存量房貸利率調整可有兩種做法：即，直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新換舊）。而且貸款置換原則上應限于本行。無論采取哪種方式，都不會是行政命令式的，而是以市場化、法制化為原則。預計存量全面下調的可能性較低，具體要等待監管或商業銀行細則出臺，針對不同地區、不同信用主體的政策也將不同。

　　隨著6月LPR的調整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率近期已相應調整，其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%。2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。

　　截至二季度末，70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調10個基點，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區間內，繼續突破歷史底部。二手房市場更是成交同、環比齊跌，百城二手房價連續第14個月環比下跌，不少城市出現掛盤量積壓。

　　銷售不暢，直接帶來的后果，就是房企拿地放緩。雖然上半年我們經常聽到各地“土拍搶地”的消息，土地市場似乎一片火熱。但這種印象完全是幸存者效應，只屬于核心一二線城市的核心地塊。從整體上看，上半年，土地成交建面同比下跌了37.43%，較去年下半年，則下跌了71.5%。土地成交量少，加上開工率的持續低迷，可能會導致，下半年的新開工量和新房供應量，會進一步下行。新項目減少，對于地產人和產業鏈上下游的關聯企業來說，都不是好消息。

　　政策比預期要穩：大力度救市可能性不大

　　市場雖然冷，但是政策還是非常穩。上半年，各地方政府在公積金、降首付、優化限購、購房補貼等各個方面，頻出政策。6月，5年期以上LPR下調了10BP，但是政策的邊際效果卻越來越弱，對新房銷售幾乎沒有帶來實質性的提振。目前的情況來看，政策層面依然是非常穩的，并沒有看到大動作出臺的跡象。尤其是最近出臺的幾個新政策，可能還在提醒我們做好長期斗爭的準備：

　　一、監管部門延長“金融16條”的有效期限。原本在今年6月就到期的政策舉措，延長至明年年底。也就是說，在金融層面對房企的救助，原本打算半年結束戰斗，現在要做好再奮斗一年半的準備。給行業輸血的管子，一時半會兒還不能拔。

　　二、降低存量房貸方面，有所松動。央行貨幣政策支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　今年上半年，房企也在加大力度“保交樓”，但從目前的情況來看，整體進度比預期中要慢。交付比例最高的華南地區達到56%，西南和華中地區，僅有15%、16%。最主要原因，就是落地過程中，大量項目實際已經出現資不抵債的情況，超融現象非常普遍。真正符合專項資金支持的項目數量占比其實很低。目前優先審評的都是當年交付的項目，剩下的基本上是，開發周期長、剩余貨值不足、沒有充足抵押物、滯銷的“老大難”項目，盤活難度非常大。

　　風險依舊存在：期待未來發展有好轉

　　融資困難，加上銷售阻滯，。從2022年開始席卷行業的“展期潮”，不僅沒有平息的趨勢，甚至展期時間越來越長。2020年，房企債券最多展期12個月，而今年上半年，房企債券平均展期已經達到23.4個月，最長的甚至展期5年多。深陷流動性危機，加上樓市低迷，導致房企很難重新獲得資本市場認可，融資困難的情況進一步加劇。上半年，上市房企估值普遍走低，房企通過定增進行股權融資的能力減弱，甚至出現多家千億房企排隊退市的現象。

　　境外債權人對內房企的耐心也逐漸降低，資本離開地產的傾向加劇。6月匯豐就與李嘉誠旗下的長實集團發生接觸，龍光和合景泰富兩家內地房企很可能因為102億規模的債務，被迫失去貨值高達300億港元的優質資產。讓本就岌岌可危的財務狀況，進一步雪上加霜。然而，下半年房企還將面臨較大規模的債務到期。前期集中的展期事件，也進一步加大了下半年的償債壓力?？梢哉f，接下來，民營房企的現金流危機依然非常嚴峻，房企債務違約的新聞，短時間內還不會消失。

　　房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。當前包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

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　　房地產業是指：以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。

　　存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。

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